Промяна на предназначение
За да може да се извърши строителство върху даден терен, той трябва да се урегулира, като за целта е необходимо да се започне процедура по промяна на предназначение на конкретния имот.
Заинтересуваните собственици трябва да подадат заявление до Общината за издаване на решение на общински съвет за допускане изработване на подробен устройствен план (ПУП) план за застрояване (ПЗ).
Земеделските земи, които се включват в границите на населените места се определят с общ или подробен устройствен план.
С подробните устройствени планове се урегулират улици, квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване. Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице към улица, към път или в краен случай по изключение към алея в парк.
Веднъж урегулиран, поземленият имот не подлежи на последващо урегулиране освен в конкретно предвидени случаи (загубено правно действие на решение, изменение на имота). Границите на урегулираните поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост, което да е с нотариално заверени подписи.
За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:
- конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;
- максималната плътност на застрояване;
- максималната интензивност на застрояване;
- минималната свободна дворна площ;
- минималната задължително озеленена дворна площ;
- начинът и характерът на застрояване;
- линиите на застрояване.
Извършване на процедура по промяна на предназначението на земеделската земя
За да се стигне до влизане в сила на одобрения подробен устройствен план, решение за преотреждане и неговото отразяване от АГКК, се налага да бъде извършена процедура по промяна на предназначението на земеделската земя.
Тази промяна на предназначението е в правомощията на Комисията по чл. 17 от Закона за опазване на земеделските земи към областната дирекция по земеделие, където се намира имотът, в случай че имотът е с площ до 50 дка, неполивен и категория на имота над IV, в останалите случаи компетентен орган да разгледа въпроса е Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието.
Процедурата по промяна на предназначението започва с молба до кмета на общината, където се намира имотът, като към нея се прилага документ за собственост и оригинална актуална скица. Ако по документи собствеността върху земята се води на едно лице, което е починало, наследниците му трябва да представят удостоверение за наследници, което да бъде актуално (издадено през последните 6 месеца). При съсобственост, заявлението се подава от всички съсобственици.
С подаването на молбата се иска издаване на разрешение за изработването на ПУП-ПЗ, който е съобразен с общия устройствен план (ако има одобрен такъв за конкретната община), намеренията за строителство върху имота – какъв ще бъде обектът и с какво предназначение ще бъде той. Освен документите за собственост, към молбата се прилага и задание, съгласно чл. 125 от Закон за устройство на територията, в което се посочва наименованието на обекта, данните за предвижданата дейност, местоположение на обекта (местност, землище, община, област), отстояние от пътна мрежа и от други най-близки съществуващи обекти, размерът и границите на обектите, които ще се строят. След издаване на решението на общински съвет за допускане изработване на ПУП-ПЗ, той задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества (ВиК, ЕРМ, РИОСВ, РЗИ и др.) и компетентните институции, за да се гарантира инфраструктура в и около имота (електроснабдяване, водоснабдяване, канализация, газификация и др.). За изграждането на крайпътни обекти в ПУП-ПЗ трябва да е отразено и какви ще са комуникационно-транспортните връзки, като при нужда се изготвя и проект за транспортно-комуникационни връзки (съгласно Наредбата за специално ползване на пътищата).
След издаване на решението за допускане изработване на ПУП-ПЗ, изготвянето му и съгласуването с отделните институции, окомплектованата преписка за промяна на предназначението на земеделската земя се внася в ОДЗ/МЗ за разглеждане от комисия за утвърждаване на площадка и трасе, ако конкретната община, където е разположен имотът, няма одобрен и влязъл в сила общ устройствен план.
След окомплектоване на преписката с всички становища и решения, същата се входира в общинска администрация за провеждане на процедури по обявяване на проекта на ПУП-ПЗ на заинтересованите страни (съседи). Заинтересованите страни имат право на възражения в 30-дневен срок от получаване на писмото с обявлението за изготвен ПУП или заповед на кмета за одобряването му. След изтичане на 14-дневен срок от обявленията издадената заповед влиза в сила. Преписката за промяна на предназначението на земеделската земя, с всички документи и ПУП, се входира в областна дирекция „Земеделие” или Министерство на земеделието, в зависимост от категорията на земеделската земя и в зависимост от това дали имотът е поливен, или неполивен. Комисия по чл. 17 от Закона за опазване на земеделските земи разглежда преписката и издава решение за промяна на предназначението на имота. Решението може да бъде получено и влиза в сила едва след заплащане на определената такса по чл. 30 от Закона за опазване на земеделските земи.
Полученото решение подлежи на отразяване в регистъра на общинска служба „Земеделие“, а копие от влезлия в сила подробен устройствен план се изпраща служебно от Общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър за нанасяне на промените.
Разходи във връзка с осъществяване на промяна на предназначението на земеделската земя
Важен е въпросът и за разходите необходими за цялата процедура за промяната на предназначението, като освен заплащане за изготвянето на ПУП-ПЗ и съгласуването му с експлоатационните дружества, изготвянето на ВиК и ел. схеми, парцеларни планове и транспортни схеми (при нужда), е необходимо да се заплати и съответната крайна такса в ОДЗ/МЗ (строго индивидуална за всеки имот) съгласно Тарифата за таксите, които се събират при промяна на предназначението на земеделските земи.
Таксата за окончателно решение за промяна на предназначението на земеделска земята се изчислява по формулата:
Т = СББ*Кплощ*Кфт*Кпол
СББ – бонитетна комисия на земеделска земя, посочена в акта за категоризация
Кплощ – размерът на земята, включена в границите на определената площадка или трасе на обекта.
Кфт – местонахождението на земята съобразно функционалния тип на населеното място, определен от Единия класификатор на административно-териториалните и териториалните единици в Република България.
Кпол – коефициент на поливност.
Валидност на решението за промяна на предназначението на земеделската земя
Важно е да се отбележи, че решението за промяна на предназначение на имота има конкретен срок на валидност:
– Решението влиза в сила след заплащане на таксата по чл. 30 от Закона за опазване на земеделските земи, като срокът за това е 3 месеца от датата на приемане на решението;
– Има срок и за поискване на издаване на разрешение за строеж – 3 години от датата на влизане в сила на решението за промяна на предназначение. В този срок е необходимо да бъде входирано заявление за виза за проектиране, да бъдат одобрени инвестиционни проекти и да бъде издадено разрешение за строеж за изграждане на конкретен обект.
– Има и още един срок, свързан със започване на строителството, който е 6 години от датата на влизане в сила на решението. Самото започване на строителството се доказва с изготвен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, заверен от съответната общинска администрация.
Ако за конкретния имот е получено решение за промяна на предназначението му и след това е извървяна процедурата по издаване на разрешение за строеж с откриване на строителна площадка, то решението оттук насетне не може да загуби правното си действие. Решението запазва правното си действие и ако имотът, за който е извършена процедура по промяна на предназначението, бъде разделен и има издадено разрешение за строеж само за един от новообразуваните имоти. Всички останали имоти, макар и непоискали в срок издаването на разрешение за строеж, могат да се ползват от приключилата процедура по промяна на предназначението и може да бъде започната процедура по строителство за тях.
Извършване на процедура по промяна на предназначението на земеделската земя
Разходи във връзка с осъществяване на промяна на предназначението на земеделската земя
Валидност на решението за промяна на предназначението на земеделската земя
