Често задавани въпроси

Съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България, набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по определен от Закона за кадастъра и мотния регистър ред, се нарича кадастър /чл. 2, ал. 1/. Недвижими имоти – обект на кадастъра са: поземлените имоти, сградите, включително изградени в груб строеж, самостоятелните обекти в сгради.

Кадастърът обхваща и данни за правото на собственост върху недвижимите имоти, данни за другите вещни права върху недвижимите имоти, данни за държавните граници, границите на административно – териториалните единици, землищните граници и границите на територии с еднакво трайно предназначение, които се нанасят върху кадастрална карта и се записват в кадастрални регистри. Дейности по кадастъра могат да изпълняват лица, получили правоспособност за дейности по кадастър.

Грешките и непълнотите на основните данни в кадастралната карта и кадастралните регистри се допълват или поправят по молба на заинтересуваните лица до службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота. На място службата установява с акт, на основание на проект на скица за изменение на кадастъра и други официални документи и доказателства, предоставени от заявителя. Когато непълнотите или грешките са свързани със спор за материално право, те се отстраняват след решаването му по съдебен ред. Проектът на скица за допълване на непълноти и отстраняване на грешки в кадастралните карти и кадастралните регистри се изготвя, съгласно образец, одобрен от Изпълнителния директор на Агенцията по кадастър, който съдържа: скица на имота; линията, указваща поправеното местоположение на границата на поземления имот или очертанието на сградата или съответно допълнените граница или сграда и идентификаторите им.

Един проект за вертикално планиране се разработва на основание на следните документи: геодезическа снимка, изработена в цифров вид; генерален план за обекта (ситуация); архитектурните и конструктивни чертежи за обекта.

За всички услуги, извършвани от фирмата е необходимо собствениците да представят:

• Актуална скица (срокът на валидност на която е 6 месеца), издадена от техническа служба на общината;
• Документ за собственост (нотариален акт или съдебно решение за въвод във владение.)

Съгласно чл.52, ал.4 от ЗКИР не се издава разрешение за ползване на сграда или друг строеж преди собственикът, съответно инвеститорът, да представи удостоверение от службата по геодезия, картография и кадастър, че е изпълнил задължението си по чл.52, ал.4 от ЗКИР да й предостави данните за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под повърхността на земята, за преустроените или премахнатите сгради, както и за изградените подземни проводи. Необходимата документация съдържа: документ за собственост (за отстъпено право на строеж); разрешение за строеж (акт за узаконяване); копие от скицата (визата) за проучване и проектиране – извадка от действащия ПУП; данни от извършеното геодезическо заснемане на строежа и данни за правоспособното лице, извършило заснемането; копие от част „Архитектурна“ на одобрения инвестиционен проект – екзекутив; проекти за ППС с печат, че важат за екзекутив.

Изработването на трасировъчни планове е необходимо при изготвянето на част „Геодезическа“ на инвестиционните проекти за изграждането на сгради и съоръжения, съгласно нормативните документи /Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти/. В трасировъчните планове се съдържат данни, необходими за трасирането на характерни точки от проектираните обекти, като важни точки от архитектурния или конструктивния проект, конструктивни оси и др.

Според последното изменение на чл. 151, ал. 1 от Закона за устройство на територията от 22.12.2015 г. не се изисква разрешение за строеж за:

• текущ ремонт на сгради, постройки, инсталации и съоръжения;
• текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с които не се променят трасето и техническите характеристики;  
• оранжерии с площ до 200 кв. м.;
• подпорни стени с височина до 1.2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
• изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м. и с площ до 30 кв. м.; 
• остъкляване на балкони и лоджии;  
• надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м.;
• теренна консервация на недвижими културни ценности;
• консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
• монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради; 
• леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0.6 м. в рамките на поземления имот;
• градински и паркови елементи с височина до 2.5 м над прилежащия терен; 

“Наскоро разбрах, че по новия регулационен план площта на парцела ми е 800 м², а по нотариален акт 600 м². Как мога да стана собтвеник на допълнителните 200 м²?”

Площта от 200 м² представлява придаваема част към парцела Ви по регулация. Ако тя принадлежи на Общината, закупуването й се урежда според чл.35 от Закона за общинската собственост. Необходимо е да подадете молба в свободен текст до отдел “Общинска собственост” в местната Община. В нея описвате номера на имота, местонахождението му и квадратурата, която искате да откупите от Общината. Необходимо е да приложите копие от документ за собтсвеност /нотариален акт, договор за покупко-продажба/ и актуална скица на имота.

Възможно е от Общината да изискат да направите Частично изменение на Подробния Устройствен План – ПУП на парцела преди да може да закупите придаваемите части. 

 Молбата Ви ще бъде разгледана на заседание на Общинския съвет и след съгласие, съветът ще издаде Решение, което ще Ви даде право да закупите въпросните 200 м². Следващата стъпка е да се направи оценка на имота съгласно изискванията на Наредбата за реда на придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Цените на придаваемите части от имоти – общинска собственост към имоти се определят по пазарен механизъм от независим оценител. Последна стъпка е сключването на договор за продажба на общинската земя между Вас и кмета на съответната община. Този договор е документът за собственост за придаваемите части от 200 м² към Вашия парцел.

Подробният устройствен план (ПУП) се създава като приложение на общия градоустройствен план. В случай, че за населеното място няма общ устройствен план, се създава направо ПУП. Подробните устройствени планове могат да бъдат застроителни и регулационни, по вертикалното планиране, кварталнозастроителни и силуетни, за архитектурно-художествено оформяване на населеното място или части от него, комуникационни, за благоустрояването и други необходими планове.

Планът се придружава от планове за вертикално планиране, планове-схеми за комуникационно-транспортната мрежа, за водоснабдяване, канализация, електрификация и при нужда – за зелени системи, за геоложки проучвания, за топлоснабдяване, газоснабдяване, за далекосъобщения и други, които се одобряват едновременно с подробния устройствен план като неразделна част от него.

Подробните планове определят в окончателна форма предвижданията и установяват необходимите мероприятия за архитектурно-градоустройствено изграждане, преустройство и развитие на населеното място и свързаната с него зона на влияние.

 Кога се налага изработване или изменение на ПУП? Ето някой от най-често срещаните случай:

• при урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
• при промяна предназначение на земеделски земи; 
• при изменение на съществуващ кадастрален план с цел корекция на непълноти (пример: липса на достъп до даден имот);
• при съдебна делба на урегулирани имоти.

 Искане за изработване или промяна на действащ подробен устройтсвен план се подава до кмета на общината от собственика на имота или упълномощено лице/фирма/. 

Необходими документи за допускане за изработване на ПУП:

• заявление по образец;
• документ за собственост и скица на имота;
• удостоверение за наследници при наследствени имоти;
• писмено съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, в които се иска свързано ниско застрояване /чл.21 ал.4 от ЗУТ/;
• предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи /чл.17 ал.2 т.2 и 3 от ЗУТ/
• квитанция за платена такса;
• мотивирано предложение за изработване на ПУП, в което се описва какви са инвестиционните намерения на собственика.

 Кметът на общината в 14 до 30 дневен срок /зависи от отговорната община/ от постъпване на заявлението допуска или отказва изработване на проект на плана въз основа на становище на главния архитект.

  Проектите за изменения или изработване на ПУП се изработват от проектант/архитект, който е физическо лице с пълна проектантска правоспособност, придобита съгласно Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране. 

 След изготвяне на проектите за ПУП, възложителят или упълномощено от него лице подава заявление до кмета на общината за процедиране и одобряване. Към заявлението се прилагат следните документи:

•  документ за собственост;
• проект за ПУП в 3 екземпляра – един оригинал и две копия в цифров модел в CAD формат на графичната част и 2 бр. дискети, придружен и с исканите съгласно мотивираното предписание специализирани схеми /Ел., ВиК и др./;
• становища за съгласуване на проекта от заинтересуваните централни и териториални администрации, а при необходимост и със специализираните контролни органи и експлоатационните дружества – водоснабдяване, канализация, електрификация и при нужда – за зелени системи, за геоложки проучвания, за топлоснабдяване, газоснабдяване, за далекосъобщения и други,
• становище от РИОСВ – при положение, че застрояването предвижда инвестиционни предложения за обекти, включени в приложение № 1 и № 2 към чл.81 ал.1 т.2 от ЗООС.

 Изработения проект за ПУП се съобщава от звеното по Устройство на територията на заинтересуваните лица – съседите. В 14-дневен срок те могат да направят писмени възражения, предложения и искания по проекта до общинската администрация.

 В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите възражения, предложения и искания се плана се приема от общински експертен съвет.

 Ако проектът за подробен устройствен план се върне за цялостно или частично преработване, предвидените по закона процедури се провеждат отново за частта от плана, която е преработена.

 По неприетите възражения, предложения и искания по плана физическите и юридически лица могат да получат информация от общинската администрация.

 Заповедите за одобряване на устройствените планове по този закон влизат в сила от датата на одобряването, когато не подлежат на обжалване; след изтичането на срока за обжалване, ако не са били обжалвани; от датата на потвърждаването им от компетентния съд, чието решение е окончателно.

 В случай, че заповедта за одобряване на подробен устройствен план е обжалвана, тя влиза в сила по отношение на частта от плана, която е извън предмета на жалбите.

 Копия от влезлите в сила изменения на подробни устройствени планове, с които се променят границите на поземлените имоти, се изпращат на Агенцията по кадастъра.

Когато подробният устройствен план е одобрен, собственикът/инвеститорът може да предприема действия за реализиране на строителство в имота.

Заинтересувани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове и техните изменения са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план.

 Непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:

•  имотите – предмет на самия план;
• съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;
• съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
• съседните имоти, когато се променя предназначението на имота – предмет на плана;
• имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване.

При изчисляване на стойността на услугата трябва да имате предвид следното:

•  стойност на таксата за допускане, одобрение и обявяване на подробен устройствен план за имота. Може да я проверите в техническа служба в съответната община, където се намира имота или на сайта на общината.
• стойност на изработване на ПУП – зависи от цената на земята и се изчислява според Методика за определяне на размера на възнагражденията за предоставяне на проектантски услуги в устройственото планиране и в инвестиционното проектиране
• стойност на становища и такси за съгласуване на ПУП с: Електроразпределение, РИОКОЗ, РИОСВ, Напоителни системи , Акт за категоризация на земеделската земя, КАТ, Български пощи, Топлофикация и др. по предписание. Стойността на тези разходи е около 1000 – 2000 лв. 
• стойност на държавните такси и такси за разглеждане на преписката в Областна дирекция „Земеделие”. Може да изчислите дължимите държавни такси при промяна статута на имота си на сайта на КАД ПРОЕКТ ЕООД.

КАД ПРОЕКТ ЕООД може да Ви спести посещението на всички институции и да подготви и процедира необходимите документи за промяна предназначението на Вашата земя според нуждите Ви. Изпратете ни скица на имота си и ние ще ви изработим подробна оферта с цени и срокове за смяна предназначението на земята.

УСЛОВИЯТА ЗА СТРОИТЕЛСТВО НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ СА ОПИСАНИ В НАРЕДБА № 19 ОТ 25 ОКТОМВРИ 2012 Г. ЗА СТРОИТЕЛСТВО В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ БЕЗ ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО.

В такива случаи се разрешава застрояване, свързано с ползването им, както следва:

1. при имоти с площ до 10 дка – на едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях;
2.  при имоти с площ над 10 дка – на селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни съгласно приложението, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.

 Има редица ограничения, които се прилагат според Наредбата според, които не може да се строи на земеделски земи, например за:

•  земеделски земи, които попадат в строителните граници на населените места, промишлените, курортните и вилните зони и селищните образувания, определени с ПУП по чл. 109 или чл. 111 ЗУТ;
• за територии, за които с ПУП е предвидено изграждане на обект – публична общинска или публична държавна собственост, или е въведена строителна забрана;
• за земеделски земи, които попадат в охранителни зони „А“ и „Б“ съгласно Закона за устройството на Черноморското крайбрежие;
• в сервитутите на естествени и изкуствени водоеми, реки и крайречни диги, пътища и железопътни линии, в границите на защитени природни обекти, в границите на паркове, лесопаркове, минни разработки и др.;
• в зоните за санитарна и хидрогеоложка охрана на находищата на минерални води, лечебна кал и торф, в санитарно-охранителните зони около източниците и съоръженията за питейно-битово водоснабдяване, в сервитутните ивици на мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура, електропроводите с високо напрежение, на курортните ресурси, курортните местности, гробищните паркове, в буферните зони около природните резервати, обектите на културно-историческото наследство и др.;
• в хигиенно-защитните зони на депата (сметищата) за контролирано обезвреждане на твърди битови отпадъци;
• в границите на действащите напоителни полета;
• в териториите с неподходящи за строителство инженерно-геоложки и теренни условия, в т. ч. и в свлачищни участъци и райони;
• в други случаи на определени сервитути, охранителните зони и специални режими на ползване.

 Застрояване в земеделски земи с площ до 10 дка се извършва въз основа на виза за проектиране издадена от главния архитект на общината. 
 Застрояване в земеделски земи с площ над 10 дка се извършва въз основа на план на застрояване. 

 Площта за застрояване може да достига до 10 на сто от общата площ на имота /имотите, собственост на физическото или юридическото лице в границите на едно землище. Площта на застрояване се обособява в определен с подробен устройствен план имот като се спазват следните норми:

1. плътност на застрояване – до 20 %;
2. интензивност на застрояване – до 0.4.

 Застроената площ на помещенията за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи, не може да надвишава 10 % от сумарната застроена площ на стопанските сгради и постройки, но не повече от общо 200 кв.м.

 В земеделски земи сградите се проектират с височина съобразно функционално-технологичните изисквания и етажност не повече от два етажа.
 Разстоянието на сградите, постройките и съоръженията от границите между два съседни имота при свободно застрояване не може да бъде по-малко от 3 м.

 Сградите, постройките и съоръженията могат да се разполагат свързано по границата между два съседни имота при взаимно съгласие на собствениците, удостоверено с нотариално заверени подписи, като не се допуска отвеждане на дъждовни води от покривите на сградите в чужд имот.

 Земеделските земи и определените площи за застрояване могат да се ограждат с подходящи огради. Видът и височината на оградите се определят по реда на чл. 48 ЗУТ.

Преминаването през чужд съседен имот може да се наложи по различни причини, напаример заради прекарване на водопровод, строителни дейности, липса на изход към единствената улица нализо и др. Обикновено въпросът за преминаване поставя много проблеми пред собствениците, които искат да преминат през чуждия имот и собственика, който трябва да им даде това право. 

 Ако двете страни са в добри отношения, най-лесният вариант е да слючат нотариално заверен договор, в който се определят условията за правото на преминаване. Много е важно в договора да се опомене, че условията описани в него са валидни за всички евентуални бъдещи собственици на имотите. 

В случай, че не е постигнато съгласие между двете страни, и „ако друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината“ според чл. 192 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

При тази хипотеза стъпките са следните: 

1. Прави искане до кмета на общината да му се учреди право на преминаване през съседен имот по проектирана нова улица.
2. В общината комисия определя място на преминаване – получавате писмен отговор на искането с молба да представите оценка.
3. Ангажирате независим оценител да изготви оценка на засегнатия имот както и обезщетение за вредите, които ще бъдат причинени на собственика на служещия имот. Оценката се обявява на съседите. Те могат да я облажват в съда. 
4. Оценката се подава в общината. Оценката се обявява на съседите. Те могат да я облажват в съда. 
5. Комисията я разглежда и въз основа на нейното заключение кметът издава заповед, с която учредява правото на преминаване. Заповедта на кмета се обжалва по реда на ГПК пред районния съд в 14-дневен срок от получаване на съобщението за нейното изготвяне. Съдът решава въпроса по същество. Заповедта се обжалва във всичките й части.

Ако се визират държавни имоти, то тогава заповед издава областният управител.

В случай, че няма възражения, сумата по обезщетението по влязлата в сила оценка се внася по сметка в търговска банка и се изплаща на собственика на чуждия поземлен имот, през който ще се преминава, по нареждане на кмета на общината. 

Правото на преминаване не може да се използва ако се влошават условията за застрояване, препятства трайно използване на имотите и се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради. Тези забрани могат да се преодолеят единствено, ако страните по договора за учредяване са се съгласили правото да го има, независимо от влошаването.

Договорът между собствениците или заповедта на кмета се вписват задължително в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, както и по партидата на имота, върху който е учредено правото на преминаване.