За да може да се извърши строителство върху даден терен, той трябва да се урегулира, като за целта е необходимо да се започне процедурата по промяна предназначението на конкретния имот.

Заинтересуваните собственици трябва да подадат заявление до общината, а при нужда и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи за издаване на решение на Общински съвет за допускане изработване на Подробен устройствен план (ПУП).

Земеделските земи, които се включват в границите на населените места се определят с общ или подробен устройствен план.

С подробните устройствени планове се урегулират улици, квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване. Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице към улица, към път или в краен случай по изключение към алея в парк.

Веднъж урегулиран поземления имот не подлежи на последващо урегулиране освен в конкретно предвидени случаи, като границите на урегулираните поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост, което да е с нотариално заверени подписи.

За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:

• конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;
• максималната плътност на застрояване;
• максималната интензивност на застрояване;
• минималната свободна дворна площ;
• минималната задължително озеленена дворна площ;
• начинът и характерът на застрояване;
• линиите на застрояване.

За да се стигне до влизане в сила на одобрения подробен устройствен план и неговото отразяване от АГКК се налага извършване на процедура по промяна предназначението на земеделската земя.

Тази промяна е в правомощията на Комисия по чл. 17 от Закона за опазване на земеделските земи към областната дирекция по земеделие, където се намира имота, в случай, че имота е с площ до 50 дка, неполивен и категория на имота над IV, а в останалите случаи компетентен орган да разгледа въпроса е Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието.

Процедурата започва с молба до кмета на общината, където се намира имотът, като към нея се прилага документ за собственост. Ако по документи собствеността върху земята се води на едно лице, което е починало, наследниците му трябва да представят удостоверение за наследници, което да бъде актуално (издадено през последните 6 месеца). При съсобственост, заявлението се подава от всички съсобственици.

С подаването на молбата се иска издаване на разрешение за изработването на ПУП, който е съобразен с намеренията за строителство върху имота – какъв ще бъде обекта и с какво предназначение ще бъде той. Освен документите за собственост към молбата се прилага и задание, съгласно чл. 125 от ЗУТ,  в което се посочва наименованието на обекта, данните за предвижданата дейност, местоположение на обекта (местност, землище, община, област), отстояние от пътна мрежа и от други най-близки съществуващи обекти, размерът и границите на обектите, които ще се строят. Прилагат се и оригинални актуални скици за имота. След издаване на решението на Общински съвет за допускане изработване на ПУП, той задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества (ВиК, ЧЕЗ, Рилагаз и др.) и компетентните институции, за да се гарантира инфраструктура в и около имота (електроснабдяване, водоснабдяване, канализация, газификация и др.). За изграждането на крайпътни обекти в ПУП трябва да е отразено и какви ще са комуникационно-транспортните връзки, като при нужда се изготвя и проект за транспортно-комуникационни връзки (съгласно Наредбата за специално ползване на пътищата).

След издаване на решението за допускане изработване на ПУП, изготвянето му и съгласуването с отделните институции, окомплектованата преписка се внася в ОДЗ/МЗХ за разглеждане от комисия за утвърждаване на площадка и трасе (първо решение). След издаването на решението е нужно всички документи да се внесат в общината за разглеждане на ОЕС и издаване на Първо решение на ОЕС и заповед за одобрение на ПУП с констативен акт, че няма постъпили жалби и възражения за така изготвения ПУП. След издаване на заповедта за одобрение на ПУП следва отново внасяне на документите в ОДЗ/МЗХ за промяна предназначението на имота и издаване на решение за това в двумесечен срок. Решението подлежи на отразяване в регистъра на общинска служба „Земеделие и гори“ а копие от влезлия в сила подробен устройствен план се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър за нанасяне на промените.

Важен е и въпроса за разходите по цялата процедура за промяната на предназначението, като освен заплащане за изготвянето на ПУП и съгласуването му с експлоатационните дружества, изготвянето на ВиК и Ел. схеми, парцеларни планове и транспортни схеми е необходимо да се заплатят и съответните такси в МЗХ (строго индивидуални за всеки имот) съгласно Тарифата за таксите на МЗХ.

Държавните и Общински такси:

Община – Решение на Общински съвет за допускане изработване на ПУП – 50.00 лв.

• документ за собственост;
• скици – панорамна и с координати;
• удостоверение за наследници (при необходимост);
• документ за собственост;

Общинска служба „Земеделие“ – удостоверение за характеристики – 4.00 лв.

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и обикновена.

Становище от МОСВ

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и с координати
• описание на инвестиционното намерение;

Становище от РИОСВ

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и с координати;
• удостоверение за наследници (при необходимост);
• пълномощно (задължително).
• описание на инвестиционното намерение

Напоителни системи – удостоверение за поливност – 120 лв.

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и обикновена.

Съгласуване на ПУП с ЧЕЗ – 144.00 лв.

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и обикновена.
• ПУП-ПЗ (оригинал).

Съгласуване на ПУП с ВиК – 42.00 лв.

• документ за собственост;
• решение за допускане изработване на ПУП;
• скици – панорамна и обикновена.
• ВиК схема.

Становище от Пожарната – 100.00 лв.(+ 3 лв. за банков превод)

• оригиналния ПУП;
• ВиК схема;
• Ел. Схема;
• от всички други документи по едно копие – документ за собственост; скици (панорамна и с координати); удостоверение за наследници (ако има нужда); решение за допускане изработване на ПУП;  становище от ЧЕЗ, становище от ВиК.

Съгласуване на ПУП с РЗИ – 55.00 лв.

• ПУП;
• ВиК схема (съгласувана с ВиК);
• Ел. Схема.
• от всички други документи по едно копие – документ за собственост; скици (панорамна и с координати); удостоверение за наследници (ако има нужда); решение за допускане изработване на ПУП; становище на МОСВ (задължително); становище на РИОСВ; удостоверение за поливност; становище от ЧЕЗ, становище от ВиК. – инвестиционно намерение.

Съгласуване с КАТ и Пътно – молби за огледи (60.00 лв.)

Такса за Акт за категоризация от ОДЗ – 15.00 лв. + 5 лв. банков превод

Такса за за утвърждаване на площадка и трасе от ОДЗ/МЗХ – 50.00 лв.

Такса за одобряване на ПУП от Община Благоевград – 150.00 лв.

Такса за окончателно решение за промяна на земята в ОДЗ е по формулата:

Т=СББ*Кплощ*Кфт*Кпол

СББ – бонитетна комисия на земеделска земя, посочена в акта за категоризация
Кплощ – размера на земята, включена в границите на определената площадка или трасе на обекта.
Кфт – местонахождението на земята съобразно функционалния тип на населеното място, определен от единия класификатор административно – териториалните и териториалните единици в Република България.
Кпол – коефициент на поливност.