Подробни устройствени планове – планове за регулация и застрояване
Материята за първи път е уредена със Закона за благоустройство на населените места от 1897 г. Закон със същото наименование е приет и през 1905 г., а трети – 1936 г. През 1941 г. се приема Законът за благоустройството – дословен превод от немски език. През 1949 г. се приема Законът за плановото изграждане на населените места. При действието на този закон почти цялата територия на страната е регулирана с подробни устройствени планове (ПУП). Счита се, че около 1958 г. в груби линии устройството е приключило. През 1973 г. е приет Закона за териториалното и селищно устройство (ЗТСУ). Той е отменен от Закона за устройство на територията (ЗУТ) през 2001 г., който действа и понастоящем. Смисълът на устройствените планове е да се даде възможност за най-рационално изпълнение на територията на страната, както и да се осигури достъп на всички недвижими имоти до обществен път. Именно това налага да се създават както общи, така и подробни устройствени планове (ПУП).
Принципната промяна, извършена със ЗУТ, бе изоставянето на понятието „парцел” и замяната му с термина „УПИ”. Освен това ЗУТ зае принципната позиция, че с подробни планове могат да се урегулират само неурегулирани територии. Тази позиция доведе до значително ограничаване на правомощията на администрацията с административни актове да се извършват отчуждения чрез регулация. Именно на тази принципна основа ЗУТ създаде нова уредба относно общите и подробни устройствени планове. Според закона общите планове определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на територията. Чрез тях се определят териториите на жилищно строителство, вилно строителство, зелена зона и други. На основа на общите планове се изработват подробните. Това е така, защото общите планове нямат пряко отношение относно застрояването и статута на конкретен поземлен имот. Именно с подробните планове се определя конкретното предназначение на всеки поземлен имот. Условие за ПУП е с този план да се регулират само имоти, които не са били регулирани с предишни. С такъв последващ план могат да се регулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.
Задачи на ПУП (план за регулация и застрояване; план за регулация; план за застрояване; работен устройствен план; план за техническа инфраструктура извън границите на урбанизираните територии)
Oсновната задача е да урегулира територии с неприложена регулация, както и да урегулира неурегулирани имоти.
На тази основа съществуват няколко вида планове: първият е план за регулация и застрояване – план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване; вторият е само план за регулация – (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация – ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост); третият е план за застрояване – прилага се тогава, когато е налице план за регулация; четвъртият е работен устройствен план – това е план за застрояване и силуетно оформяне; петият е план за техническа инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.
Съгласно чл. 19 от ЗУТ при урегулиране на поземлени имоти – ниско застрояване, следва да се спазват следните размери:
В градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност (лице е тази част на имота, която е обърната към обществения път);
В курортните населени места размерите са най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;
Във вилни зони – 18 м лице и 600 кв.м повърхност, а ако са в планински терен – 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност.
Прави впечатление, че законът си служи с минималните размери, без да поставя ограничения пред по-големите. Независимо че стойностите са изключително малки, законът допуска те да бъдат намалени с още 1/5 въз основа на заключение на общински експертен съвет. Тези размери са задължителни и при извършване на съдебна или доброволна делба. Преди конкретното извършване на делба, техническа служба издава съответната документация за съществуващото положение, както и за последиците от извършване на делбата, а именно образуването на два или повече поземлени имота.
С ПУП се посочват следните решения:
- Поземлени имоти, предназначени за обекти – публична собственост – това е изключително важна последица на плана, тъй като могат да се отчуждават за държавни или общински нужди само онези недвижими имоти, за които се предвижда да станат публична собственост;
- Поземлени имоти за застрояване и поземлени имоти без застрояване;
- Посочват се имоти за предимно жилищно застрояване с допустима плътност и интензивност, височина на застрояване и начин на застрояване;
- Посочват се имоти за производствени, складови дейности, селскостопанско производство и други;
- Имоти за озеленяване и рекреационна дейност;
- За спортна дейност;
- Имоти за сгради за обществено обслужване;
- Имоти с културно-историческо значение и начинът за устройство и опазването им;
- Училищна мрежа;
- Техническа инфраструктура;
- Както и тези със смесено или друго предназначение.
Определения:
- УПИ – това е поземлен имот, за който с ПУП са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство;
- Квартал – урегулирана територия, ограничена от улици или от улици и граници на урбанизирана територия, която обхваща един или повече поземлени имоти;
- Застроена площ – това е площ, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, ако няма друг, включително площта на проветрителните шахти;
- Разгъната застроена площ – това е сборът от застроените етажи на основно и допълващо застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ се включват и цялата площ на балконите и терасите;
- Коефициент на интензивност на застрояването – този коефициент представлява отношението на разгъната застроена площ към площта на УПИ, изразена в абсолютно число. Интензивността на застрояването може да се определи и общо за квартал, устройствена територия или зона.
Подробни устройствени планове – планове за регулация и застрояване
Задачи на ПУП (план за регулация и застрояване; план за регулация; план за застрояване…)
