Изготвяне на договор за доброволна делба
При наличие на съсобственост върху определен имот често поради различни причини се налага да се извърши делба между съсобствениците, сънаследници или бивши съпрузи.
Делбата е основния способ за прекратяване на съсобствеността. При нея всеки съсобственик (съделител) придобива в изключителна собственост по възможност реална част от вещта (вещите), съответна на идеалната му част.
Съществуват два вида делби: доброволна и съдебна.
Съдебна делба или съдебно дело за делба може да предизвика всеки сънаследник, който подаде в Районния съд молба с приложени към нея документи. Таксите при съдебните делби се заплащат на базата на пазарната цена на имота.
Ако съсобствениците не се съгласят да разделят общото си имущество доброволно, рано или късно се стига до съдебна делба.
Правилата за съдебната делба са почти идентични и при деленето за съсобственост, на наследство, и на имущество на съпрузи. В същото време има вариации, свързани с това какво се дели, кой го дели, с подсъдност, размери на дяловете и т.н. Според Гражданско-процесуалния кодекс исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение върху недвижим имот се предявяват по мястото, където се намира имотът. Писмената искова молба се подава в районния съд по местонахождението на имота.
При съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят всички съсобственици на идеални части, да се открият техните адреси и да се подготвят копия от исковата молба за всеки един от тях.
Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Законът казва, че ако имотът не може да се подели удобно, то тогава той се изнася на публична продан и всеки получава за своя дял пари. В този случай всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан.
В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.
Съдебната делба минава през две фази.
Първата е по нейното допускане.
Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.
Следва втората фаза.
При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите. Тук има и две важни правила, свързани със случаите, в които съответният имот – обект на делбата, е неподеляем.
Първата хипотеза е, когато неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и преживелият съпруг или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствено жилище. В този случай съдът по негово искане може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.
Втората хипотеза е, когато става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, нямащи друго жилище. В този случай всеки от съделителите може да поиска то да бъде поставено в неговия дял. Тук дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко съделители, отговарящи на горните условия, предявят претенции, то се предпочита онзи, който предложи по-висока цена.
Този, който взема имота, е длъжен в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагане да изплати сумите на останалите съсобственици. Последните имат право да впишат за това си вземане законна ипотека.
Ако уравняването не бъде изплатено в срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан, но има възможност някой от съделителите да заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него и да стане собственик. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно квотите им.
Ако имотът или имотите са реално поделяеми, то съдът съставя разделителния протокол въз основа заключението на вещо лице. После той призовава страните, за да им го предяви и изслуша възраженията им по него, като съставя и обявява окончателния разделителен протокол. След влизане на решението в сила, съдът призовава страните за теглене на жребий за отделните дялове. Съдът може да извърши делбата, като разпредели имотите между съделителите, без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно.
Делба може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе на от самия него чрез делба – дарение (с нотариален акт) и делба – завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).
Правото да се иска делба на наследство не се погасява по давност. Давността отчита времето като фактор, който влияе върху правните отношения между хората.
Ако липсва разбирателство между наследниците при делба, се стига до съдебна процедура.
Най-нуждаещият се от наследниците придобива право върху имота, обект на спора. Това става след решение на съда, който определя степента на нуждите при наследниците. Определя се срок за изплащане на дяловете на останалите наследници. Ако този, в чието владение остава имота, не се разплати с останалите наследници в посочения срок, той губи правото върху имота.
Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени без да загубят значителна част от стойността си. Делба не може да бъде упражнена в случаите, забранени от закона или при невъзможност поради естеството и предназначението на вещта.
По закон един имот е неделим, когато няма съответната площ за образуването на два самостоятелни обекта. Например – един парцел трябва да има достатъчно площ, за да се образуват два самостоятелни парцела, които да имат самостоятелни входове, с възможност за захранване с ток, вода и канализация, т.е. да отговарят на нормите на Закона за устройство на територията.
Има разпоредби на нормативни актове, които не допускат реално разделяне на някои имоти. Например не е възможна делба на общите части при етажна собственост в една жилищна сграда или пък на съсобствена сграда или жилище, ако за образуването на реални части няма одобрен архитектурен проект.
Едно жилище трябва да бъдат разделено така, че всяка една обособена част да има задължителните помещения и площи, на които следва да отговаря то, а именно: най-малко едно жилищно помещение, кухня, тоалетна, баня и поне едно складово помещение в него или извън.
Когато недвижим имот, предмет на делба, е неподеляем и съделителите не могат да се споразумеят взаимно, най-често се стига до съдебна делба.
Принципът е, че общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните обекти, които те притежават.
При сгради, в които етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, прилежаща част от парцела, основите на сградата, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покривът, стените между таванските и избените помещения, външните входни врати на сградата и тези към избените и таванските помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите и всичко, което e за общо ползване.
Доброволна делба
Правила за пристъпване към доброволна делба могат да бъдат открити в няколко нормативни акта – Закона за наследството, Закона за собствеността, Законите за държавната и за общинската собственост, Закона за задълженията и договорите, Семейния кодекс, Правилника за вписванията и др.
Доброволната делба според формата си на извършване може да бъде:
- обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен) за доброволно разпределяне на реалните дялове.
Текстът се изготвя от страните, от техния адвокат или от Нотариуса и трябва да се представят следните документи:
– удостоверение за смъртта;
– удостоверение за наследниците на наследодателя;
– документ, че имотите са собственост на наследодателя;
– удостоверение за данъчна оценката на недвижимите имоти;
– скица-проект, заверена от съответната институция или удостоверение, че имотите са делими;
– утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне при делба на жилище.
Делбата е изцяло нищожна, когато тя е извършена без участие на някой от сънаследниците или когато в делбата е включен чужд имот, и т. н.
Делбата трябва да отговаря на изискванията за действителност на юридическите актове. Договорът се вписва в съответната служба по вписванията.
- съдебна спогодба-делба – договор с елемент на съдебен акт.
Съдът одобрява делбата след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи – например при измама.
Необходими документи за делба на земеделска земя или неурегулиран поземлен имот:
– данъчна оценка на имота;
– скица-проект за делбата;
– удостоверение за наследници (ако е необходимо);
– нотариален акт;
– договора за делба.
В скицата – проект се описва как се разделя имота и каква е квадратурата на новообразуваните парцели, като тя се внася за одобрение и нанасяне в кадастъра.
Доброволната делба е възможна само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по чл. 19 от ЗУТ, а именно:
- за градовете: лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;
- в курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
- във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност;
- в села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност; при спецефични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност.
- в села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².
Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
- ниви на части по-малки от 3 декара;
- ливади на части по-малки от 2 декара;
- лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар.
След като са събрани всички нужни документи е нужно всички които ще получат дял от имота да подпишат договора за делба пред нотариус.
Според чл. 69 от Закона за наследството всеки наследник може да поиска винаги делба. Нещо повече, той може да иска това дори и да има приживе противно разпореждане от наследодателя.
Действащото българско законодателство допуска възможността няколко правни субекта да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ т.е. да бъдат съсобственици, което пък от своя страна влече понякога нагативизъм в самите взаимоотношения на субекти, които прибягват до делба, която е два вида доброволна и съдебна с цел прекратяване на съсобствеността и нейното трансформиране в изключителна собственост.
Законът определя, че всеки наследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно. На следващо място основно правило е, че неравенството в дяловете се изравнява в пари. Преди да се пристъпи към съставяне на дяловете, трябва всеки сънаследник да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя, а също така и това, което дължи на останалите сънаследници. Ако нещо бъде пропуснато при делбата, винаги може да се раздели допълнително.
Наследодателя може още приживе да раздели имуществото си между своите наследници, като включва и запазената част при делбата. Последната може да бъде извършена с акт за дарение или със завещание. В нея задължително трябва да бъдат включени лицата със запазена част, за да не е недействителна. Това е един от най-добрите начини да се избегнат много спорове и скандали, които обикновено се разразяват след смъртта на наследодателя.
Най-добре е подготовката и самият договор за доброволна делба да бъдат направени от или чрез консултация с адвокат и нотариус.
Съсобствеността може да е факт в следствие на правна сделка, наследствено правоприемство, прекратена съпружеска имуществена собственост и др.
Предмет на доброволната делба може да бъде както движима така и недвижима вещ.
Специфичен предмет на доброволната делба са ограничените вещни права, като например ограничено вещно право на строеж, принадлежащо на няколко правни субекта, също може да бъде разделено.
Съсобственост може да възникне и при смърт на физическо лице, притежаващо качеството на едноличен търговец, наследниците също разполагат с възможността да за договорна делба.
Съсобственост на недвижим имот може да възникне между физическо или юридическо лице от една страна и от друга – държавата или общината, като тук има малко по особена процедура съгласно Закона за общинска собственост и Закона за държавна собственост.
Така при извършването на доброволна делба на урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, следва да се спазват задължителните изисквания за минимални размери на всеки обособен имот, съгласно Закона за устройство на територията, като минимални отклонения са допустими в зависимост от стопанските, техническите или теренни условия.
Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект е допустима единствено ако обособените дялове или части могат да се ползват самостоятелно.
Закона за собствеността въвежда форма за действителност, като при извършване на доброволна делба (договорна) с предмет движими вещи на стойност над 50 лева и на недвижими вещи, договора за делба е формален (писмен) с нотариална заверка на подписите на страните по него.
Важен е въпроса за оформянето на правната сделка при доброволната делба, има няколко варианта:
С договор за делба в случай, че предмета е реално поделяем и може да бъде обособен в равностойни дялове, равен на броя на съделителите.
Ако предмета на делбата не може да бъде разделен отношенията между съделителите могат да се уредят с подписването на една спогодба – двустранен възмезден договор, уреден в чл. 365-367 от ЗЗД.
Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците или пък при участието на всички съсобственици вземе участие и несъсобственик на вещта.
Няма спор, че е по-добре делбата да бъде направена доброволно, а не да се ходи по съдилища и да се влошават с години взаимоотношения между роднини. Въпреки, че е доброволен, всяка от страните може да го оспорва и в съд, ако в даден момент се окаже, че има измама, грешка, изнудване при сключването и т.н.
С подписването на договора за делба страните прекратяват изцяло съсобствеността върху имота.
Прочетете също за промяна на предназначение, или за проектиране на сгради
